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“地王”的秘密:掏光股市的錢去樓市!

2016-06-08 來源:每日經濟新聞
 
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接連斬獲72.99億新江灣城地王、123億杭州濱江區奧體中心地王、溢價率超過300%的上海顧村地王。。。這些舉動讓所有目光聚焦到了一個名字身上——信達。

  信達是誰?信達要干嘛?

  地王=漲價神器?

  還記得去年12月,信達怒砸72.99億拿下的新江灣城D7地塊嗎?這地當時拍的樓面價超過49000元/㎡,實際超63000元/㎡,未來精裝修公寓售價有望突破80000元/㎡。

  地王一出,周邊水漲船高。

  半年后的今天,地王6公里處的“鄰居”——虹口涼城地塊即將開拍,業內預測該地最終價格將達到7~8萬/㎡。雖然兩塊地相距6公里,但周邊房價相似,因而可以作為對標。

  假設新江灣每平米升值2萬元,這意味著,江灣地王用了半年就升值了40%,硬生生漲了30億!

  才半年,信達已經通過地王實現了估值上的飛躍。你以為這就完了?信達的的融資套路還遠不止于此。

 一場關于“錢”的游戲

  首先,想說的是雖然屢次拿地王,但信達的資金并沒有想象中那么充裕。

  信達地產年報顯示,2012-2014年,公司營業收入分別為40.1、44.8和48.5億元,2015年信達營業收入出現了明顯增長,但仍然只有81億元,年底手頭現金59.2億元,并已有305億元的有息負債。

  這樣的自有資金狀況,演出“大肆掃貨”的戲碼,仿佛不合時宜,也與其以往的規模和增速不符。

  所以,在股市圈錢是必然的。去年6月,信達地產發布了首份非公開發行A 股股票方案,擬發行不超過2.39億股股票,價格不低于8.37元/股,募集資金不超過20億元,用于合肥信達天御、重慶濱江藍庭以及寧波格蘭郡庭一期項目建設。

  但這并非一帆風順。信達12月1日晚間公告稱,公司擬調整于今年6月發布的定增預案,其中發行底價擬由8.37元/股下調為6.21元/股,調整后發行數量為不超過3.22億股,擬募集資金總額不變,仍為不超過20億元。雖然只有20億元,但該定增方案目前仍未獲得證監會通過。

  所以,信達開展了“激進拿地”,因為在業內人士看來,這是信達為金融主業護航,滿足其母公司主業資產配置需要的重要策略。

 這怎么理解?

  無論賺還是賠,都是股民“埋單”

  就拿顧村這塊地來說,大家都給信達算過賬,賺錢可能很小,虧本是大概率事件。可是,誰告訴你,信達靠賣房賺錢?

  各種資金市場,都會是信達“賺錢”的途徑。擔保貸款、信托融資、股權質押、再融資等等,都可以是信達賺錢的渠道。

  信達需要做的只是等待。現在用60億買地,如果明年這塊地邊上出了一塊類似的地,但價格要80億,那這塊地的估值就相應提高,在資本市場估值相應提高。

  要知道,上海原先那些“面粉貴過面包”的地王都成功解套了。對于信達來說,等到明年土地升值再去二級市場定增,然后拿錢開發項目,無疑是最好的選擇。

  信達瘋狂拿地王擴張,然后去二級市場增發,把你股市里的錢搬去土地市場。

  在這個只有房價漲漲漲的年代,你是否明白了什么?也就是說,信達拿過的所有“地王”,都會因為信達瘋狂制造的新“地王”快速升值,讓這些老“地王”在通過各個融資渠道“賺錢”。

  而對于房企融資,定增是比合作、合營和IPO更佳的股權融資方式。作為債權融資,中期票據、公司債、可轉債的優勢堪比銀行信貸,不但期限更長,甚至成本更低。因此,對房企而言,中期票據、公司債、可轉債是最理想的債權融資方式。

  據初步統計,僅去年信達在公開市場就已累計做了三次中票操作。

  2015年6月5日,第一期發行金額15億元,期限5年,發行利率5.80%;2015年8月26日,第二期發行金額14億元,期限5年,發行利率5.50%;2015年12月15日,發行了2015年度第三期中期票據1億元,發行利率5.50%。地產今年3月還發行了30億元公司債,票面利率3.5%。

  公司全資子公司上海信達立人與公司關聯方中國金谷國際信托有限責任公司于2015年5月20日簽署了《金谷?天津銀行指定用途單一資金信托貸款合同》。合同約定貸款金額為人民幣5億元,貸款期限24個月,貸款年利率為8.85%,公司為該筆貸款提供連帶責任保證。

  12月25日公司關聯方寧波達泰投資合伙企業(有限合伙)(以下簡稱“達泰基金”)于2015年12月25日簽署了委托貸款合同,達泰基金通過金融機構向公司發放委托貸款,合同總金額為人民幣34.8億元,貸款期限不超過48個月,貸款年利率為7.83%。

  初步統計,2015年信達地產累計融資99.8億元。

  對于這家在A股市場流通市值僅列55位,低于行業和市場平均水平的公司,能有如此融資實力,也是服了。

  看明白了信達的這些手段,正在股市激戰的股民,包括想通過購買理財產品和基金的投資者是否明白,正是在你們的幫助下,“地王”才會被大量制造?


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